코리아 타운 아파트 투자를 통해 보는 투자 요령

Apartment Complex For Sale in Koreatown

1985 년에 지은 건물이며, 건물 사이즈는 22,298 S.F 그리고 대지는 10,890 S.F

13 개의 1 베드룸, 4개 2 베드룸, 한 개의 싱글로 구성되어 있고, 년 수입은 $252,120 이 된다. 코리아 타운에서는 약간 북서쪽인 Oakwood 라는 길에 있다. 이 건물에 투자를 한다면 장점이 몇가지 있다. 그것을 보면서 다른 물건에 투자를 할 때라도 적용하시도록 몇가지를 분석해 보도록한다.

1. 새로지은 건물이라 Rent Control 법이 적용 되지 않는다. 마음대로 올릴수 있다는 뜻도 되지만, 주위 시세와 환경에 따라야 하니까 맞는 말은 아니다. 다만 경기가 좋을 때에는 좀 다른 말이 될 수 있다.
2. 스퀘어 피트 당 $247 에 나온 셈이다. 싼 값은 아니지만 1950 년 대 지은 건물도 아직 시세는 210 불인걸 감안 한다면 이 셀러의 판매 의지가 강하다는 인상을 받는다. 그 말은 흥정을 해 볼 가치가 있다는 뜻도 된다.
3. 렌트는 스퀘어 피트당 $1.86 이다. 많이 받는 아파트는 $2.20 넘는 곳도 많다. 따라서 비교적 안정권 이라는 뜻이 될 것이다.
4. 캡은 지금 이 건물에 경우 6% 에 나와 있어 나와 있는 건물중에 아주 좋은 값이다. 그리고 6% 에 나와 있는 건물은 한인타운에 나와 있는 178 개 아파트 중에 상위권에 드는 아주 이상적인 값에 나와 있다.
5. 유닛당 가격도 15만불 선, 다른 건물이 20 만불 이상에 나와 있는 걸 감안하면 20% 이상 저렴하게 마켙에 내 논 물건으로 보인다.

결론

매매는 팔려는 사람의 팔려는 의지, 그리고 사는 사람의 구매 의지가 만나는 지점이 바로 매매이다.

그래서 팔려는 의지가 중요하며, 왜 파는지를 알아내는게 중요 하다. 그러나 그보다 더 중요한것은 바이어에 사려는 의지와 원칙이다. 만약 내게 묻는다면 이렇게 대답을 하려고 한다.

나는 이 건물을 투자 하기 위해서 6.75% 캡이라면 구입 하겠다. 또는 내 캐쉬 훌러가 내 투자한 돈에 8% 만 나오면 내가 구입을 하겠다 라고 내 원칙을 세우고 흥정에 임하겠다. 그리고 그 계산은 역산을 해 들어가면 정확하게 얼마에 오퍼를 내고 흥정을 마무리 지을수 있는지 답이 나온다.

그리고 몇 년을 홀드 하면서 얼마 정도에 이윤을 기대 하는지에 대한 결과를 예측하고 투자 할 수 있는 한국인들이 되기를 소망 한다.

투자란 결국 숫자 게임에 지나지 않는다. 어느 날 홀연히 이 세상을 떠날때 그 모든 건 다 두고 떠나야 하기 때문일 것이다.