미국부동산

올림픽가 샤핑센터, 흔하지 않은 매물 올림픽과 다운 타운을 잇는 길에 위치한 이 샤핑 센터는 실로암 약국과 실로암이 병원이 애초 이 샤핑 센터를 지을 때 부터 앵커 테넌트를 자리를 잡고 있으며, 테넌트들이 스태이블 한 것이 특징이다. 다운타운 쪽에서 나오시는 분들에게 제일 먼저 만나는 샤핑 센터 이기도 하며, 올림픽 청국장 집 또한 독특한 맛으로 전통을 자랑 하는 식당이 여기 있기 때문이다. 샤핑 센터 크기: 18,885 S.F 한국식으로 계산 하면 600 여평이 못된다. 대지: 28,279 S.F 년 수입: $442,000 이 수입은 모든 비용을 공제한 순 수입을 말한다. 미국에서는 샤핑센터는 입주자들이 부동산세 금, 보험, 수리비, 전기 수도세 등을 자기가 쓰는 비율대로 나누어 낸다. 이것을 Triple net 이라고 한다. 가격: $8,500,000 이 건물에 투자 하셔야 할 다섯 가지 이유: 1.올림픽가 위치 하고 있는 점, 한인타운이 시작되 중요한 거리로 인식하며, 물건이 잘 나오지 않은 희귀성, 2. 스퀘어 피트 당 가격이 450 불 이다. 웨스턴가에는 얼마전 930 불 까지 팔린 시세가 있다. 싸다고 말하기는 좀 그렇지만 적정선이라고 생각 된다. 3.불경기와 상관 없이 5년 후면 거의 배가 될 챤스가 많은 것이 코리아 타운에 부동산 시세! 4.현재 렌트가 스퀘어 피트 당 평균 1.90 전이 점, 지금 한인타운 렌트는 새로 지은 건물은 5 불, 보통 3 불 선에 샤핑 센터는 받고 있다. 불경기 중에라도 렌트에 대한 문제가 없을 것으로 사료 된다. 5.이 건물은 2005 년 4백8십만불에 매입 한 건물이다. 그리고 지금 불경기라고 하는 이 와중에도 8 백 5십만불에 나왔다. 지금 투자 하시는 분이 짦은 시간에 즉시 판매 될 것으로 예상된다. 이것이 코리아 타운에 부동산이다.상가는 주택이나, 아파트 건물에 비해 그 숫자가 10 분에 1 이라는 사실을 기억해야 한다. 그래서 그 희귀성으로 인해 부동산의 가치가 올라가고 있는 것이다. ...

한인타운내에도 많지는 않지만 은행에 차압된 매물이 몇개 있다. 30 만 불 그리고 그 미만으로 살 수 있는 것을 돌아 보았다. 2가와 마리포사 근처에 있는 이 4 베드룸 하우스는 그런대로 수리하면 세를 줄 수 있는 건물이 될 수 있고 경기가 풀리는 3년 이후에는 다시 매각을 할 때 수익을 볼 수 있는 투자 대상으로 생각 된다. 아니면 방을 따로 하숙집 형태로 세를 주어도 될 수 있을 것으로 생각 된다. 32 만불 정도에 매입 한다면 그런대로 투자가 될만한 물건이다. 건물은 1,300 S.F 그리고 대지는 4,800 S.F 켄모아와 피코 지역에 4 베드룸 하우스도 비슷한 가격인데 직접 사실 분들이라면 좋은 투자라고 생각 된다. 32 만불 선에 흥정이 된다면 아주 좋은 투자라고 생각 되는건 콘도에 사는 것 보다는 그래도 낫지 않느냐 하는 생각이 들기 때문이다. 다른 주에서 은퇴하시고 이사를 생각 하시는 분들도 한 번 매입을 고려 해 볼만한 가치가 있다고 생각 되었다. 그밖에 30 만불 선에서 투자 하실 물건이 서너개 된다. 여기서는 우선 사진만 슬라이드 쑈로 보여 드리고 관심 있으신 분들은 한 번 투어를 해 보시도록 권고 한다.

L.A 110 번 후리웨이 지나는 에베뉴 55가 지역 6유닛 아파트/ 트러스트 세일 급매 가격 $574,000 건물 4,430 스퀘어 피트 대지 9,413 스퀘어 피트 렌트는 스퀘어 피트 당 0.86 전 가격은 스퀘어 피트 당 $129 가능성이 무지하게 많은 투자 기회! 5개 2 베드룸, 1개 스타디오 왜 투자를 하셔야 하는지를 알려 드립니다! 지금 땅을 사고 건축을 시작할 경우, 스퀘어 피트당 320불이 소요 됩니다. 그런데 스퀘어 피트 당 129불에 매입 하실수 있다면 원가 이하에 사시는 것이기 때문에 오래된 건물의 여부 없이도 무조건 사야 할 그런 매물 입니다. 로스 엔젤스 전역에 렌트는 스퀘어 피트 당 2 불이 넘습니다. 그런데 반 값으로 받고 있다는 건 주인에 태만이거나 나이가 드신 분이거나 병중에 계신 분들입니다. 바이어로써는 렌트를 올리기만 하면 그 만큼 값이 올라 갑니다. 물론 관리에 노하우가 필요한 이유가 여기 있지요.이 건물은 보지 않아도 수리가 많이 필요한 물건 일 겁니다. 검사 할 때 소요 비용을 계산해서 다시 수리비를 흥정 할 수 있습니다. 선택이 운명을 바꿈니다.부자 아빠가 되는 것도, 가난한 아빠가 되는 것도 결국은 우리의 선택 일 뿐입니다.어느 쪽을 택하실건가요? 매입 절차에서 관리에 이르기 까지 부자가 되시는 법을 알려 드리겠습니다.

해외 거주 하는 중국인들이 한가지 부동산 투자에 철칙이 있다. 자기들이 잘 모르는 이 지역에서 부동산에 가치를 지키는 일은 반드시 시청이 보이는 그 앞 또는 뒷편으로 챠이나 타운을 만든다는 사실이다. 서울에 시청 앞 또는 산프란시스코를 보더라도 그 원칙에 충실한 걸 알게 된다. 그런데 저펜 타운도 역시 이들 흉내를 잘 내기는 냈는데, 아 그만 그들은 저펜 타운을 떠나고 노인들만 두고 가버린거다. 그래서 개발 한지는 그리 오래되지 않은 야오한 플라자가 몸살과 감기 끝에 한국인 투자가들에게 넘어 오게 된 거다. 엘 에이 타임즈와 일본계 미국인들이 말 좀 했지만, 내 돈 주고 내가 사는거, 말한들 무엇하랴. 요즈음은 잠잠 해졌다. 그러나 이 샤핑 센터가 한국인들에게 앞으로 기회가 될 것으로 예상 된다. 3 층에 3 만 스퀘어 피트가 볼링장 하던 자리가 비어 있는데, 여기에 우리 문화(?) 에 대명사가 된 찜질방.............찜질방이 찜질을 한다면 화끈한 한국 문화가 상륙 작전(?) 하는게 아닐까 싶다. 몇 업체에서 이야기 중인데, 한국에서 제대로 운영 하시던 분들이 투자를 한다면 로스 엔젤스에 명물(?) 이 하나 또 세워지게 되는 경사(?) 가 이 땅에 이루어 지는 거다! 와 생각만 해도 흥분되는 일이 아닌가 싶다..... 이왕 노비자로 서울 특별시 나성구가 될 바에야 한 번 화끈하게 투자 해 보시도록 권하고 싶다. 반드시 된다. 잘 모르시겠지만, 요즘 한인타운 사우나들이 한국 사람만 손님으로 오는게 아니고, 외국인들이 많이 온다는 사실 아는 사람은 다 안다. 두번째 기회가 있다. 2 층에는 4만 스퀘어 피트가 비어 있는 공간이 있다. 한국에 의류 산업이 월메나 압그레이드 되어 있는지 다 안다. 패숀 상점을 운영 한다면, 로스 엔젤스에 또 하나에 명물이 될 것으로 확신 한다. 미국 체인으로는 Ross For Less 같은 체인이 제격이고 한국에 의류 유통 업체 중에서 좋은 옷 상점이 한...

웨스턴과 12가 쯤에 있는 세종 프라자에도 공실이 생긴다. 아래증 102호실이 1,218 S.F 가 비어서 3불25전에 나와있고, 104 호도 1,137 S.F 이 비어 역시 같은 값에 나와 있다. 길거리를 걸어 다녀 보면 북쪽으로 올라가면서 리스 사인을 많이 볼 수 있다. 리스가 된 걸 보면 그래도 파킹이 있는 곳은 조금 덜하고 파킹이 없는 스트립 상점들은 렌트가 고하간에 상당 기간 비게 될 것으로 전망 된다. 지금서 부터가 오너들이 잘 생각을 해야 할 단계가 되었다. 빌딩 값이 스퀘어 피트 당 500 불 하던 시대는 지나고 정말 이 건물들이 판매되기 위해선 30% 정도 가격을 하락시켜야 흥정이 될까 말까한 시대에 와 있음을 주지하고 렌트도 흥정을 해야 한다. 3불50 전 받던 시세라도 지금은 30% 정도를 낮추워 흥정을 해야 고객을 유치 할 수 있다고 생각한다. 지금 콘세숀을 주고 2 불 정도에 리스를 하는 것이 비어두고 2년을 버티는 것 보다는 현명하다는 걸 말씀 드리고 싶은 거다. 만약 이런 가격에 흥정을 하고 싶은 분은 아래 이 메일 주소로 연락 바란다. 1031service@gmail.com

3530 Wilshire Blv., Sub Lease opporturnity! 한인타운내 윌셔가에 짧게 리스 하실 분들에게는 섭 리스 하실 기회! 2009년 10월 30일 까지, 렌트는 1불85전 이며 사이즈는 1,526 S.F

Apartment Complex For Sale in Koreatown 1985 년에 지은 건물이며, 건물 사이즈는 22,298 S.F 그리고 대지는 10,890 S.F 13 개의 1 베드룸, 4개 2 베드룸, 한 개의 싱글로 구성되어 있고, 년 수입은 $252,120 이 된다. 코리아 타운에서는 약간 북서쪽인 Oakwood 라는 길에 있다. 이 건물에 투자를 한다면 장점이 몇가지 있다. 그것을 보면서 다른 물건에 투자를 할 때라도 적용하시도록 몇가지를 분석해 보도록한다. 새로지은 건물이라 Rent Control 법이 적용 되지 않는다. 마음대로 올릴수 있다는 뜻도 되지만, 주위 시세와 환경에 따라야 하니까 맞는 말은 아니다. 다만 경기가 좋을 때에는 좀 다른 말이 될 수 있다. 스퀘어 피트 당 $247 에 나온 셈이다. 싼 값은 아니지만 1950 년 대 지은 건물도 아직 시세는 210 불인걸 감안 한다면 이 셀러의 판매 의지가 강하다는 인상을 받는다. 그 말은 흥정을 해 볼 가치가 있다는 뜻도 된다. 렌트는 스퀘어 피트당 $1.86 이다. 많이 받는 아파트는 $2.20 넘는 곳도 많다. 따라서 비교적 안정권 이라는 뜻이 될 것이다. 캡은 지금 이 건물에 경우 6% 에 나와 있어 나와 있는 건물중에 아주 좋은 값이다. 그리고 6% 에 나와 있는 건물은 한인타운에 나와 있는 178 개 아파트 중에 상위권에 드는 아주 이상적인 값에 나와 있다. 유닛당 가격도 15만불 선, 다른 건물이 20 만불 이상에 나와 있는 걸 감안하면 20% 이상 저렴하게 마켙에 내 논 물건으로 보인다. 결론 매매는 팔려는 사람의 팔려는 의지, 그리고 사는 사람의 구매 의지가 만나는 지점이 바로 매매이다. 그래서 팔려는 의지가 중요하며, 왜 파는지를 알아내는게 중요 하다. 그러나 그보다 더 중요한것은 바이어에 사려는 의지와 원칙이다. 만약 내게 묻는다면 이렇게 대답을 하려고 한다. 나는 이 건물을 투자 하기 위해서 6.75...

콘도 프로젝명 " Villa Conshita " 전부 3 베드룸 프로젝, 사이즈가 1,740 스퀘어 피트에서 1,880 스퀘어 피트로 모두 큰 편임. 가격은 56만불 부터 시작 되며, 흥정 해 드릴수 있음 2가와 맨하튼 코너 위치 전화 주시면 언제던지 투어를 해 드릴수 있습니다. Coldwell Banker Wilshire Real Estate Philip Park 213.926.1257

10월 중 실업율이 6.5% 로 뛰였다. 캘리포니아는 지금 7.8% 정도로 알려졌고 리버사이드 카운티 같은 곳은 10.8% 를 넘어선 것으로 알려졌다. 지금 이것은 마치 1990년 12월 선과 같은 것으로 앞으로 실업율이 올라갈 경우 91 년 와 같은 수준으로 이것이 수년 간 지속될수 있다는 가능성을 위 도표를 통해 유추해 볼수가 있다. 만약 이표와 같이 실업율이 달라질 경우 두가지를 유의해 봐야 한다. 첫째는 차압율이 더 올라가기 시작하고 은행으로 넘어가는 건물이 더 많아질것으로 예상된다. 둘째는 공백율이 올라간다. 이 공백율은 더 많은 차압을 유발 시키기에 막연히 내년 말 까지 부동산 불경기가 진행 될 것이 아니냐는 물음에는 확실한 답변을 할 수가 없게 된다. 이 도표를 여기 올린 까닭은 이 도표를 통해 미래의 모습을 우리가 유추 해 볼수가 있다고 생각 되기 때문에 여기 올린다. 90년대 불경기는 96 년 까지 지속 되었다. 그리고도 부동산 가격이 회복 된 건 2001 년 이후 부터 본격적으로 판매가 시작 되면서 부동산 가격이 상승한 걸 기억 하기 바란다. 비지네스를 하시는 우리 한국인들에게는 경기 전망을 잘 파악하고 그에 대한 준비가 필요한 점을 말씀 드리고 싶고, 투자가들에게는 지금 투자 하기가 아주 좋은 폭풍에 언덕을 올라가기 시작 할 시점이기에 잘 준비를 하고 투자에 대해 공부를 한다면 거부가 될 수 있는 시점에 또한 우리가 와 있다는 걸 말씀 드린다.

한인타운내 오피스 건물, 상가, 샤핑센터 그리고 다운 타운에 공장 창고 건물에 리스를 전문으로 취급하고 있습니다. 리스는 부동산 거래중 제일 어려운 분야이고 전문적인 지식이 요구 되는 사항 입니다. 최선을 다해 흥정이 유리하시도록 도와 드릴 수 있습니다. 건물주를 설득할 자료와 준비를 잘 하실수 있도록 그 방향과 준비를 도와 드리겠습니다. 연락 주세요. 여러분의 전화를 기다리고 있습니다.

Market Is Softening, But Analysts Think Worst Is Yet to Come - WSJ.com : "By the Numbers Third Quarter Los Angeles Metro 2008 2007 Office vacancy, Avg. annual rent/s.f. 13.1%, $32.47 11.7%, $31.01 Retail econ. vacancy, Avg. annual rent/s.f. 9.9%, $25.57 8.3%, $25.88 Warehouse vacancy, Avg. annual rent/s.f 5.1%, $7.99 3.8%, $7.80 Median single-family home price$417,800$593,000 Note: Residential information is for respective second quarters. Sources: Property & Portfolio Research Inc., National Assn. of Realtors"